全市物业服务市场秩序专项整治年活动

实  施  方  案

为进一步加强物业服务市场监管，集中解决物业服务市场中存在的突出问题，营造更加公平、诚信、规范、有序的市场秩序,保障守法守信物业服务企业和广大业主的合法权益，根据省住房城乡建设厅《关于加强物业管理工作的意见》（鲁建房字﹝2014﹞31号）、《关于印发〈全省物业服务市场秩序专项整治年活动实施方案〉的通知》（鲁建房字﹝2014﹞32号）精神，结合我市实际，经研究，决定在全市范围内开展物业服务市场秩序专项整治年活动。为顺利推进工作，制定如下实施方案。

一、目标要求

按照标本兼治、综合治理，立足当前、注重长效的原则，以“严监管、重奖惩、强规范”三种手段为抓手，重点对物业服务企业资质管理、物业服务行为和质量、房地产开发企业履职三个方面存在的30个问题，进行专项治理。年内重点扶持50家左右有实力、信誉好、服务优的物业服务企业，注销或降级100家左右服务不到位、内部管理乱、投诉多的物业服务企业。通过专项整治、奖优罚劣，实现“三规范、三减少、三提升”的目标，即物业企业自身建设、物业服务行为、开发企业履职明显规范，物业企业违法违规行为、业主违法违约行为、物业服务纠纷明显减少，物业服务整体水平、维修资金使用效率、群众满意度明显提升。

二、主要整治内容

（一）物业服务企业资质十个方面问题

1．不按规定办理晋级、延续、变更等资质事项的；

2．不按规定参加资质监督检查的；

3．物业管理专业人员、专职管理和技术人员、中级职称人员数量不符合相应资质条件的；

4．聘用未取得上岗证书人员从事物业管理服务活动及证书到期未按规定参加继续教育的；

5．工程、财务负责人不具有相应专业中级以上职称的；

6．管理面积已不符合相应资质等级要求的；

7．不按规定建立信用档案，报送信用档案信息、统计报表等相关资料的；

8．出租、出借、转让资质证书的；

9．处理业主信访投诉不及时、不配合、不到位的；

10．不能很好服从项目所在地主管部门监督管理的。

（二）物业服务行为和服务质量十个方面问题

1．规章制度不健全，未按规定公示服务内容、收费项目、收费标准等事项的；

2．未按规定签订物业服务合同并办理合同备案手续的；

3．未按照物业服务合同和服务标准提供服务，只收费不服务或服务不到位的；

4．擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不按照规定办理退出手续并移交物业服务用房和有关资料的；

5．擅自改变物业服务用房用途的；

6．共用部位收费不按规定公开，侵占业主共有收益的；

7．不及时申报、虚报或挪用住宅专项维修资金的；

8．对小区内乱搭乱建、占用消防通道等违规行为未制止，制止不了又未及时向有关部门报告的；

9．服务质量差，导致业主频繁投诉，被媒体曝光的；

10．业主委员会未成立或相互作用发挥不到位，业主意见较大的。

（三）房地产开发企业履行职责十个方面问题

1．未按规定划分物业管理区域的；

2．分期建设，未对建成部分实施围档防护措施的；

3．未达到交房条件交付房屋的;

4．未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业的；

5.未按照规定办理前期物业管理备案手续，并将前期物业服务合同、临时管理规约在售楼处公示的；

6.未按规定与物业服务企业进行承接查验、向物业服务企业移交相关资料的；

7.未按规定配置或挪用物业服务用房的；

8.未按规定履行房屋保修义务的；

9.挪用住宅专项维修资金的；

10.商品房买卖合同签订不规范，未对物业管理有关事宜以及会所、幼儿园、车库（车位）等归属作出明确约定的。

三、实施步骤

物业服务市场秩序专项整治年活动共分三个阶段进行，具体安排如下：

（一）  安排部署阶段（2015年3月底前）

    市住房和城乡建设局印发专项整治年活动实施方案，召开动员部署会议。各级主管部门做好宣传发动工作，营造良好实施氛围。

（二）集中整治阶段（4月1日—7月15日）

1、自查自纠（4月1日—5月15日）各物业服务企业、房地产开发企业按照30个方面整治内容逐条进行自查自纠，对存在问题积极进行整改，同时填写《自查表》于5月15日前报辖区物业主管部门（《自查表》按物业管理的属地管理原则，向项目归属地区县物业主管部门报送，而非按房产手续的管理原则报送；同一项目的物业服务企业和房地产开发企业向同一物业主管部门报送；跨县区作业的公司，项目所涉及区县物业主管部门均须报送）。

2、集中检查（5月16日—7月15日）在物业服务企业、开发企业自查的基础上，各县市区（开发区）物业主管部门根据整治内容，对物业服务企业、开发企业进行集中全面检查，对检查中发现的问题，及时责令整改并按规定进行处理。7月31日前将《物业服务市场秩序专项整治情况汇总表》报市物业管理办公室（拟注销或降级物业企业数量不少于辖区注册物业企业总量的15%）。

（三）总结验收阶段（8月1日—10月15日）

市住房和城乡建设局成立专项整治验收小组，对全市物业服务市场秩序专项整治情况进行检查验收，对物业服务企业和房地产开发企业依法进行相应处理。对管理服务规范、业主满意度高、诚信守法经营的企业给予通报表扬，并确定50家左右物业企业作为重点扶持培育对象。对管理混乱、服务质量差、业主意见大的企业首先依法追究其责任，并进行通报批评，有关不良行为记入信用档案，并视情节给予取消评优资格、限制参与招投标、降低或注销资质等处分，其中注销或降级物业企业数量100家左右。

四、工作要求 

（一）提高认识，加强领导。开展物业服务市场秩序专项整治年活动，是全省统一部署的一项重要工作，是为民办实事的重要举措。各县市区（开发区）要统一思想，充分认识该项工作的重要意义，真正把该项工作纳入重要议事日程，切实加强组织领导，明确职责分工，确保工作顺利推进。市住房和城乡建设局成立以局长为组长、分管局长为副组长、相关业务单位（科室）负责人为成员的物业服务市场秩序专项整治工作领导小组，负责整个活动的组织和领导。各县市区（开发区）物业主管部门也要成立相应领导小组，组建专门工作队伍，分解任务，落实责任，确保专项整治工作扎实有效地开展。
   （二）多措并举，务求实效。在紧紧围绕整治内容开展活动的同时，同步开展以下工作，确保工作成效。一是开展物业服务企业资质监督检查。对全市所有物业服务企业资质状况进行重新核定，对已不符合原有资质条件的企业按规定予以降级或注销，建立企业常态退出机制，将企业数量保持在与行业发展相适应的良好状态。二是全面完善物业服务企业信用档案。对物业服务企业信用档案信息进行梳理、更新、补充，特别对企业良好和不良信用进行全面采集并作信用评分，将信用分值与资质办理、招投标等业务挂钩，充分发挥信用档案作用，对不良企业建立黑名单制度，做到“让守信者一路畅通，让失信者寸步难行”。三是加强物业项目经理管理。开展物业项目经理摸底普查，建立项目经理持证上岗制度和动态管理机制，以加强项目经理管理为突破口，启动千人培训计划，对物业项目经理、企业法人、业委会主任等分期分批进行培训，全面提升从业人员整体素质。
    （三）强化宣传，营造氛围。依托电视、报刊、广播等新闻媒体，加大对专项整治工作的宣传力度，动员群众密切关注并广泛参与专项整治活动，积极举报违法违规问题，自觉维护物业服务市场秩序。加强物业管理法规政策宣传，让广大居民充分了解物业管理政策，树立正确的消费意识，准确把握在物业服务市场中的角色，自觉履行应尽义务，并自觉抵制拒交物业费等违法、不文明行为，形成全社会共同关心、全民共同参与的良好氛围。